Acheter un appartement en Andorre séduit par la fiscalité légère et le cadre pyrénéen. Mais le marché immobilier andorran fonctionne avec des règles très différentes de celles que connaissent les acheteurs français ou espagnols. Les agences locales, peu encadrées jusqu’à récemment, restent le principal intermédiaire, et c’est souvent là que les problèmes commencent.
Contrat d’intermédiation avec l’agence : ce que la loi Omnibus 2 change en 2026
Avant 2026, une agence immobilière en Andorre pouvait vous faire visiter un bien, négocier un prix et encaisser sa commission sans formaliser grand-chose par écrit. Ce flou profitait surtout à l’agent, pas à l’acheteur.
La loi Omnibus 2 (Llei 2/2026), entrée en vigueur en février 2026, impose désormais deux obligations concrètes. L’agent doit remettre une fiche écrite décrivant le bien, les charges et ses honoraires. Il doit aussi signer un contrat d’intermédiation écrit avec son client.
En pratique, beaucoup de petites agences n’ont pas encore adapté leurs process. Vous risquez de recevoir une fiche sommaire, sans détail sur les charges de copropriété ou les travaux votés. Si un litige survient après la vente, l’absence de traçabilité documentaire joue contre vous. Avant de mandater une agence, demandez explicitement cette fiche et ce contrat. Leur refus ou leur gêne vous renseigne immédiatement sur leur sérieux.
Honoraires des agences immobilières en Andorre : qui paie quoi
Vous avez repéré un appartement à Escaldes-Engordany ou à Andorre-la-Vieille. Le prix affiché vous convient. Mais savez-vous qui règle la commission de l’agence ?
En Andorre, la commission est souvent facturée au vendeur, mais répercutée dans le prix de vente. Certaines agences facturent aussi des frais à l’acheteur, sans que cela soit toujours annoncé en amont. Le montant de la commission n’est pas réglementé par un barème officiel.
Avec la loi Omnibus 2, l’agence doit mentionner ses honoraires par écrit. Profitez-en pour poser la question dès le premier contact. Si l’agent esquive ou renvoie à « plus tard », c’est un signal d’alerte. Un achat immobilier en Andorre représente un budget conséquent : chaque poste de frais mal anticipé dégrade la rentabilité du projet.
Taxe sur l’investissement étranger et frais d’acquisition réels
Les agences présentent souvent la fiscalité andorrane comme un atout majeur. C’est vrai pour l’impôt sur le revenu. C’est beaucoup moins vrai pour les frais d’acquisition immobilière, surtout si vous n’êtes pas résident de longue date.
La taxe IEI de 6 % pour les non-résidents et résidents récents
Depuis les lois 3/2024 et 5/2025, les acheteurs étrangers (et les résidents récents) doivent s’acquitter d’une taxe sur l’investissement étranger immobilier. Cette taxe IEI peut atteindre 6 % du prix d’achat, et s’ajoute aux droits de mutation classiques (ITP).
Le piège : certains agents mentionnent une « taxe additionnelle » sans en préciser le montant ni l’impact sur votre budget total. Sur un appartement dont le prix dépasse plusieurs centaines de milliers d’euros, cette charge modifie radicalement la rentabilité locative prévue.
Ce que l’agence omet souvent dans le calcul des frais
- La taxe IEI, présentée comme un détail alors qu’elle peut représenter un poste majeur du budget d’acquisition
- Les frais de notaire andorran, dont le barème diffère du système français et qui ne sont pas négociables
- Les charges de copropriété réelles, parfois sous-estimées dans les fiches de présentation des biens
- L’autorisation d’investissement étranger, une démarche administrative obligatoire dont le délai et le coût sont rarement détaillés en amont
Limitation du nombre de logements pour acheteurs étrangers
Ce point surprend presque tous les acheteurs francophones. Depuis 2024, la loi limite strictement le nombre de biens qu’un étranger peut acquérir en Andorre. L’objectif affiché par le gouvernement andorran est de protéger l’accès au logement pour les résidents.
Concrètement, si vous envisagez un investissement locatif avec plusieurs appartements, ce schéma est désormais encadré, voire impossible selon votre statut de résidence. Une agence sérieuse vérifie ce point avant de vous proposer des biens. Une agence pressée de conclure ne le fera pas.
Demandez systématiquement si le bien que vous ciblez entre dans le quota autorisé pour votre profil. Faites confirmer cette information par un avocat andorran indépendant de l’agence.
Vérifications à exiger avant de signer un contrat de réservation
Le contrat de réservation (arrhes) en Andorre ne protège pas l’acheteur comme un compromis de vente en France. Il engage votre argent, parfois sans clause suspensive liée au financement ou à l’obtention de l’autorisation d’investissement étranger.
Avant de verser le moindre acompte, exigez de l’agence :
- La fiche bien complète au sens de la loi Omnibus 2, avec charges, frais et honoraires détaillés
- Un état des lieux des travaux votés en copropriété et des charges impayées éventuelles du vendeur
- La confirmation écrite que l’autorisation d’investissement étranger est réalisable pour votre situation
- Un délai de rétractation ou, à défaut, une clause suspensive liée à l’obtention de l’autorisation administrative
Si l’agence refuse de fournir ces éléments ou vous presse de signer « pour bloquer le bien », c’est le moment de ralentir, pas d’accélérer.
Choisir un accompagnement indépendant de l’agence vendeuse
En Andorre, la plupart des agences représentent le vendeur. Leur commission dépend de la conclusion de la vente, pas de la satisfaction de l’acheteur. Ce conflit d’intérêts structurel existe partout, mais il est amplifié sur un petit marché où les acteurs se connaissent tous.
Mandater un avocat andorran indépendant pour relire chaque document reste la meilleure protection. Son coût est modeste comparé au risque d’un achat mal sécurisé. Il vérifiera la conformité du bien, la validité de l’autorisation d’investissement, et la cohérence des frais annoncés par l’agence avec la réalité fiscale actuelle.
Le marché immobilier andorran évolue vite depuis 2024 : nouvelles taxes, quotas pour étrangers, obligations documentaires renforcées. Un appartement en Andorre reste un achat attractif, à condition de ne pas confier la totalité du processus à l’agence qui touche la commission sur la vente.
